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Uso de BIM en proyecto de resort caribeño
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Ubicación: Savanna-la-Mar, Jamaica
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DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
El cliente, Karisma Hotels & Resorts, un exitoso operador hotelero internacional, con gran experiencia en la gestión de hoteles de diferentes configuraciones, decidió ampliar su galardonada propiedad existente en Jamaica.
El hotel, ubicado en una de las playas más bellas del mundo Seven Miles Beach en la región turística de Negril en Jamaica, se amplió con seis nuevos edificios, 147 suites, 4 restaurantes, así como instalaciones adicionales como Kids Club, Sky Wedding, tiendas de bodas, piscinas de natación y similares que le dieron al complejo turístico una calidad adicional.
Teniendo en cuenta que Karisma es una empresa multinacional que cuenta con socios de diversas partes del mundo, así como con altas demandas en términos de calidad y nivel de comodidad de la propiedad, que es la marca registrada de la empresa, fue necesario coordinar y organizar la cooperación entre un gran número de compañías de diferentes partes del mundo con diferentes estándares y sistemas de construcción. Otros desafíos adicionales fueron los requisitos y regulaciones locales que, debido a la historia específica del país, se basan principalmente en los estándares británicos y en la práctica contraria a la mayoría de los países de la región y los países de origen de los principales interesados. Los alrededores de la reserva natural protegida de los Humedales de Negril, así como la necesidad de preservar la hermosa playa de arena del Caribe, también requirieron una planificación precisa y una ejecución cuidadosa de las obras de construcción.
Desde el diseño inicial hasta la finalización del proyecto y la puesta en marcha
Teniendo en cuenta todos los desafíos, así como la necesidad de completar a tiempo el proyecto y controlar los costes, se decidió utilizar BIM como una tecnología que ofrece una solución para superar los problemas. BIM se implementó desde las primeras etapas de diseño hasta la finalización del proyecto y la puesta en marcha.
Para coordinar completamente las diferentes disciplinas del proyecto y garantizar que la documentación del diseño final se produjera de acuerdo con los códigos y estándares locales, el equipo desarrolló un modelo BIM 3D completo. El modelo BIM central se actualizaba periódicamente de acuerdo con la documentación de diseño entregada y los cambios a lo largo de la fase de diseño y ejecución.
En base al modelo, se realizaron análisis de revisión de diseño regularmente durante la fase de diseño para minimizar los riesgos de costes imprevistos y demoras durante la construcción, garantizar que se respeten los requisitos y códigos locales y que se cumplan los altos estándares de seguridad y comodidad requeridos por el cliente.
Los análisis de detección de choques se realizaron regularmente para evitar problemas en la ejecución. Según los informes de detección de choque, los equipos de diseño pudieron ajustar los planes de diseño y coordinar completamente el proyecto entre diferentes disciplinas.
Después de la finalización de la fase de diseño, basada en un modelo BIM central totalmente coordinado y sin interferencias, se desarrolló un QTO de acuerdo con la metodología de medición NRM 2. El QTO se generó con software BIM que incluye la función de informe visual que proporciona una representación visual en 3D relacionada con cada elemento.
El gestor de datos de costes permitió al equipo de PM asignar toda la información de costes relevante a los elementos correspondientes en el modelo BIM central y usar la base de datos para la aprobación mensual de certificados, aprobación de órdenes de cambio y seguimiento de costes. Durante la construcción, todos los cambios de diseño se actualizaron en el modelo BIM central para reevaluar y mantener actualizado el presupuesto del proyecto.
Debido a la especificidad de la ubicación del proyecto y las limitaciones que tiene cuna economía isleña con la mayoría de los materiales de construcción importados directamente de todo el mundo, la organización específica del proceso de construcción de diferentes contratistas multinacionales y la necesidad de coordinar la programación del trabajo con la parte ocupada cercana del complejo hotelero, el plan maestro de proximidad tenía que ser flexible y permitir una rápida reorganización y ajustes para responder a diferentes circunstancias imprevistas en la obra y asegurar la finalización del proyecto a tiempo.
Una tarea tan compleja fue posible ejecutar solo con una solución inteligente de software de metodología de programación impulsada por BIM que permitió l equipo de PM generar una programación de referencia directamente vinculada con elementos del modelo BIM y modificarla aún más para lograr un ritmo de trabajo óptimo y el uso de los recursos disponibles. Mediante el uso del software, el equipo de PM pudo actualizar y modificar la programación base de manera prácticamente en tiempo real y evaluar rápidamente el impacto de los cambios en el progreso general del proyecto y el presupuesto a través de análisis 4D y 5D generados y reaccionar oportunamente para mantener el progreso en marcha.
El avance del proyecto se realizó con un seguimiento constante, con las herramientas BIM y los informes de avance desarrollados semanalmente, incluyendo una presentación numérica, gráfica y visual del estado de finalización real del proyecto, así como el avance esperado de acuerdo con la programación maestra oficial.
Los datos recopilados se presentaban y discutían con las partes interesadas de manera regular a través de análisis 4D y 5D que dieron como resultado planes coordinados a corto plazo e introducción de ajustes de programación para evitar el impacto negativo de las nuevas circunstancias en la finalización del proyecto y el presupuesto. Esta herramienta brindó al equipo de PM la oportunidad de adaptar y reorganizar rápidamente todo el proceso de construcción de la mejor manera posible para reducir demoras, riesgos y sobrecostes.
La estrecha supervisión, el control constante y el seguimiento a través del modelo BIM central actualizado y la programación inteligente flexible implementada, dieron como resultado:
- control de calidad y coordinación de la documentación de diseño
- finalización del proyecto a tiempo en un entorno muy desafiante y cambiante
- coordinación adecuada entre las diferentes partes multinacionales interesadas
- control de costes eficiente y preciso y seguimiento del avance
- diseño rápido de cambios, evaluaciones y ejecución
- reducción de los costes generales en un 7,81% del presupuesto inicial para trabajos estructurales y acabados y de un 6,00% para trabajos MEP mediante un seguimiento cercano de los cambios del proyecto, ingeniería de valor en la obra y optimización del proceso de construcción
- cumplimiento de las altas exigencias requeridas en cuanto a seguridad y comodidad
El modelo BIM central se desarrolló utilizando el software Autodesk Revit y todos los análisis adicionales (extracción QTO, análisis 4D y 5D, seguimiento del avance, detección de conflictos) se realizaron con BEXEL Manager.
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BIM Use In Caribbean Resort Project
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Location: Savanna-la-Mar, Jamaica
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PROJECT DESCRIPTION
The client, Karisma Hotels & Resorts as a successful international hotel operator, with great experience in managing hotels of different configurations decided to extend their existing award-winning property in Jamaica.
The hotel, located on one of the world’s most beautiful beaches Seven Miles Beach in Negril tourist region in Jamaica, was extended with six new buildings, 147 suites, 4 restaurants, as well as additional facilities such as Kids Club, Sky Wedding, wedding shops, Swim-up pools and the like which gave already attractive resort additional quality.
Considering that Karisma is a multinational company that relies on partners from various parts of the world, as well as complex high demands from client in terms of quality and comfort level of the property which is the company’s trademark, it was necessary to coordinate and organize cooperation between a large number of different companies from different parts of the world with different standards and systems of construction as well as business policy. Additional challenges were also local requirements and regulations which, due to the country’s specific history, are based primarily on British standards and practice contrary to the majority of countries in the region and major stakeholder’s countries of origin. Vicinity of the protected nature reserve of the Wetlands Negril, as well as the need for preservation of beautiful Caribean sandy beach, also required precise planning and careful execution of construction works.
From early design to project completion and commissioning
Having in mind all challenges as well as the need for on-time project completion and cost control it was decided to use BIM as a technology that offers a solution to overcome problems. BIM was implemented from the early design stages until project completion and commissioning.
In order to fully coordinate different disciplines of the project and to ensure final design documentation is produced in accordance with local codes and standards, the team has developed a full 3D BIM model. Central BIM model was regularly updated according to delivered design documentation and changes throughout the design and execution phase.
Based on the model, design review analyses were regularly performed during the design phase in order to minimize the risks of unforeseen costs and delays during construction, ensure local requirements and codes are respected, and to confirm high standards for safety and comfort required by the client are fulfilled.
Clash detection analyses were performed on regular basis in order to avoid problems in execution. Based on Clash detection reports, design teams were able to adjust design plans and fully coordinate the project between different disciplines.
After design phase completion, based on a fully coordinated clash-free central BIM model, QTO was developed in accordance with NRM 2 measurement methodology. QTO was generated with BIM software including Visual report feature providing visual 3D representation related to every item.
Cost data manager allowed pm team to assign all relevant cost information to corresponding elements in the central BIM model and use database for monthly certificate approval, change order approval and cost tracking. During construction, all design changes were updated in central BIM model in order to re-evaluate and keep project budget up-to-date.
Due to specificity of project’s location and the limitations it has as an island economy with majority of construction materials directly imported from all around the world, specific construction process organization of different multinational contractors and need to coordinate working schedule with already occupied hotel complex in its close proximity Master schedule had to be flexible and to allow for quick reorganization and adjustments to respond to different unforeseen circumstances on site and secure on-time project completion.
Such a complex task was possible to execute only with intelligent BIM-driven scheduling methodology software solutionwhich allowed pm team to generate baseline schedule directly linked with BIM model elements and to further modify it in order to achieve optimum working pace and use of available resources. Using software, pm team was able to update and modify master schedule in a virtually real-time manner and to quickly assess changes impact on overall project progress and budget through generated 4D and 5D analyses and timely react in order to keep progress on track.
Project progress was constantly tracked with BIM tools and Progress reports were developed on a Weekly basis and includednumeric, graphic and visual presentation of the actual completion status of the project as well as expected progress according to official master schedule.
Collected data were presented and discussed with stakeholders on a regular basis through 4D and 5D analyses which resulted in coordinated short-term plans and schedule adjustments introduction in order to prevent the negative impact of new circumstances on project completion and budget. This tool gave pm team opportunity to quickly adapt and re-arrange the whole construction process in the best possible way to reduce delays, risks and cost overruns.
Close supervision, constant control and tracking through updated central BIM model and implemented flexible intelligent scheduling, resulted in:
• design documentation quality control and coordination
• completion of the project on time in a very challenging and changing environment
• proper coordination between different multi-national stakeholders
• efficient and precise costs control and progress tracking
• quick design changes assessments and execution
• reduction in overall costs by 7,81% of the initial budget for structural and finishing works and 6,00% for MEP works through close tracking of project changes, on-site value engineering, and construction process optimization
• ensuring required high demands regarding safety and comfort are fulfilled
Central BIM model was developed using Autodesk Revit software and all further analyses (QTO extraction, 4D and 5D analyses, progress tracking, clash detection) were performed with BEXEL Manager.
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