Uso de BIM en proyecto de resort caribeño

Ubicación: Savanna-la-Mar, Jamaica

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El cliente, Karisma Hotels & Resorts, un exitoso operador hotelero internacional, con gran experiencia en la gestión de hoteles de diferentes configuraciones, decidió ampliar su galardonada propiedad existente en Jamaica.

El hotel, ubicado en una de las playas más bellas del mundo Seven Miles Beach en la región turística de Negril en Jamaica, se amplió con seis nuevos edificios, 147 suites, 4 restaurantes, así como instalaciones adicionales como Kids Club, Sky Wedding, tiendas de bodas, piscinas de natación y similares que le dieron al complejo turístico una calidad adicional.

Teniendo en cuenta que Karisma es una empresa multinacional que cuenta con socios de diversas partes del mundo, así como con altas demandas en términos de calidad y nivel de comodidad de la propiedad, que es la marca registrada de la empresa, fue necesario coordinar y organizar la cooperación entre un gran número de compañías de diferentes partes del mundo con diferentes estándares y sistemas de construcción. Otros desafíos adicionales fueron los requisitos y regulaciones locales que, debido a la historia específica del país, se basan principalmente en los estándares británicos y en la práctica contraria a la mayoría de los países de la región y los países de origen de los principales interesados. Los alrededores de la reserva natural protegida de los Humedales de Negril, así como la necesidad de preservar la hermosa playa de arena del Caribe, también requirieron una planificación precisa y una ejecución cuidadosa de las obras de construcción.
Desde el diseño inicial hasta la finalización del proyecto y la puesta en marcha

Teniendo en cuenta todos los desafíos, así como la necesidad de completar a tiempo el proyecto y controlar los costes, se decidió utilizar BIM como una tecnología que ofrece una solución para superar los problemas. BIM se implementó desde las primeras etapas de diseño hasta la finalización del proyecto y la puesta en marcha.

Para coordinar completamente las diferentes disciplinas del proyecto y garantizar que la documentación del diseño final se produjera de acuerdo con los códigos y estándares locales, el equipo desarrolló un modelo BIM 3D completo. El modelo BIM central se actualizaba periódicamente de acuerdo con la documentación de diseño entregada y los cambios a lo largo de la fase de diseño y ejecución.

En base al modelo, se realizaron análisis de revisión de diseño regularmente durante la fase de diseño para minimizar los riesgos de costes imprevistos y demoras durante la construcción, garantizar que se respeten los requisitos y códigos locales y que se cumplan los altos estándares de seguridad y comodidad requeridos por el cliente.

Los análisis de detección de choques se realizaron regularmente para evitar problemas en la ejecución. Según los informes de detección de choque, los equipos de diseño pudieron ajustar los planes de diseño y coordinar completamente el proyecto entre diferentes disciplinas.

Después de la finalización de la fase de diseño, basada en un modelo BIM central totalmente coordinado y sin interferencias, se desarrolló un QTO de acuerdo con la metodología de medición NRM 2. El QTO se generó con software BIM que incluye la función de informe visual que proporciona una representación visual en 3D relacionada con cada elemento.

El gestor de datos de costes permitió al equipo de PM asignar toda la información de costes relevante a los elementos correspondientes en el modelo BIM central y usar la base de datos para la aprobación mensual de certificados, aprobación de órdenes de cambio y seguimiento de costes. Durante la construcción, todos los cambios de diseño se actualizaron en el modelo BIM central para reevaluar y mantener actualizado el presupuesto del proyecto.

Debido a la especificidad de la ubicación del proyecto y las limitaciones que tiene cuna economía isleña con la mayoría de los materiales de construcción importados directamente de todo el mundo, la organización específica del proceso de construcción de diferentes contratistas multinacionales y la necesidad de coordinar la programación del trabajo con la parte ocupada cercana del complejo hotelero, el plan maestro de proximidad tenía que ser flexible y permitir una rápida reorganización y ajustes para responder a diferentes circunstancias imprevistas en la obra y asegurar la finalización del proyecto a tiempo.

Una tarea tan compleja fue posible ejecutar solo con una solución inteligente de software de metodología de programación impulsada por BIM que permitió l equipo de PM generar una programación de referencia directamente vinculada con elementos del modelo BIM y modificarla aún más para lograr un ritmo de trabajo óptimo y el uso de los recursos disponibles. Mediante el uso del software, el equipo de PM pudo actualizar y modificar la programación base de manera prácticamente en tiempo real y evaluar rápidamente el impacto de los cambios en el progreso general del proyecto y el presupuesto a través de análisis 4D y 5D generados y reaccionar oportunamente para mantener el progreso en marcha.

El avance del proyecto se realizó con un seguimiento constante, con las herramientas BIM y los informes de avance desarrollados semanalmente, incluyendo una presentación numérica, gráfica y visual del estado de finalización real del proyecto, así como el avance esperado de acuerdo con la programación maestra oficial.

Los datos recopilados se presentaban y discutían con las partes interesadas de manera regular a través de análisis 4D y 5D que dieron como resultado planes coordinados a corto plazo e introducción de ajustes de programación para evitar el impacto negativo de las nuevas circunstancias en la finalización del proyecto y el presupuesto. Esta herramienta brindó al equipo de PM la oportunidad de adaptar y reorganizar rápidamente todo el proceso de construcción de la mejor manera posible para reducir demoras, riesgos y sobrecostes.

La estrecha supervisión, el control constante y el seguimiento a través del modelo BIM central actualizado y la programación inteligente flexible implementada, dieron como resultado:

  • control de calidad y coordinación de la documentación de diseño
  • finalización del proyecto a tiempo en un entorno muy desafiante y cambiante
  • coordinación adecuada entre las diferentes partes multinacionales interesadas
  • control de costes eficiente y preciso y seguimiento del avance
  • diseño rápido de cambios, evaluaciones y ejecución
  • reducción de los costes generales en un 7,81% del presupuesto inicial para trabajos estructurales y acabados y de un 6,00% para trabajos MEP mediante un seguimiento cercano de los cambios del proyecto, ingeniería de valor en la obra y optimización del proceso de construcción
  • cumplimiento de las altas exigencias requeridas en cuanto a seguridad y comodidad

El modelo BIM central se desarrolló utilizando el software Autodesk Revit y todos los análisis adicionales (extracción QTO, análisis 4D y 5D, seguimiento del avance, detección de conflictos) se realizaron con BEXEL Manager.

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